kezdőoldal

Alábbiakban a tervezés, engedélyezés, kivitelezés és használatbavétel folyamata, résztvevői, fogalmai, várható költségei.
A betűszavak (pl.FMV) illetve egyes fogalmak fölé húzva a kurzort, megjelenik annak jelentése!

Amennyiben kérdése merül fel, kérem keressen meg elérhetőségeink egyikén!


A jelenlegi építési jogban az építési tevékenység (építés vagy bontás) hatósági szempontból négyféleképpen végezhető:
  • építési engedéllyel, kiviteli terv alapján és e-napló vezetésével
  • egyszerű bejelentéssel, e-naplóval, illetve magánszemély saját használatra történő építésénél e-napló nélkül
  • engedély és bejelentés nélkül, DE kiviteli tervvel és e-naplóval,
  • vagy szabadon (engedély, bejelentés, kiviteli terv és építési napló nélkül)
Egyszerű bejelentéshez kötött a lakóépület építése vagy bővítése; legfeljebb 300 m2 összes hasznos alapterületig lakásszámtól függetlenül, illetve 300m2 felett akkor, ha az építtető saját részre épít/bővít egylakásos épületet.
Engedélyhez kötött minden olyan építés, ami bejelentéshez nem kötött és nincs benne az engedély nélkül végezhető építési tevékenységek listájában ( 312/2012. Korm.r. 1.sz melléklete )
A bontás is építési (építőipari kivitelezési) tevékenység! Engedélyhez kötött, ha műemlék/örökségvédelem alatt áll, illetve ha a beépítés zártsorú/ikres és a bontás a csatlakozó tartószerkezetet érinti.
Engedélyhez és bejelentéshez nem kötött építési tevékenység bármikor elkezdhető, azonban egy bizonyos (méret, tulajdonság) korlát felett csak kivitelezési tervdokumentáció birtokában, e-napló vezetése mellett (bővebben a kivitelezés résznél).

építési engedélyezés
egyszerű bejelentés

1., tervezés
Az adott telekre, a helyi, országos és egyéb előírások (pl. HÉSZ, az Étv., OTÉK, OTSZ) feltételei szerint, az általuk meghatározott építési helyen (jogi terület, amely határain belül az épület elhelyezhető), a terep adottságainak megfelelően, az építtetői igények (szobaszám, tájolás, helyiségszükséglet, költségkeret stb.) azaz a tervezési program meghatározása, és ez alapján az épület megtervezése.

A tervezés során a kiindulási alapadatok és az építtetői igények alapján alaprajzi és tömegvázlato(ka)t készítünk, majd -változtatási igény esetén- addig módosítjuk, míg minden fél számára megfelelő, esztétikus és előnyös megoldást találunk. Eközben szükség esetén egyeztetünk a szakhatóságokkal is (örökségvédelmi/régészeti-, vízügyi-, népegészségügyi-, élelmiszerlánc-biztonsági stb. hatóság). Az építtető és a szakhatóságok által is elfogadott vázlattervet ezután részletesen kidolgozzuk hatósági engedélyezésre vagy az egyszerű bejelentésre alkalmas tervdokumentációvá.
Az ehhez szükséges időtartam legalább két hónap, nagyrészt attól függ, mennyire sikerül az átadott információk alapján eltalálni az építtetői szándékot és ízlést.

Az engedélyezési tervdokumentáció tartalma:
  • helyszínrajz
  • alaprajzok minden eltérő szintről
  • metszetek a megértéshez szükséges számban, de legalább kettő
  • homlokzati nézet rajzok
  • műszaki leírás, mely tartalmazza a telek és az épület beépítési adatait, a betervezett anyagok és szerkezetek lényeges jellemzőit, valamint általános tartószerkezeti, gépészeti, épületvillamossági és tűzvédelmi leírást, és számításokat
A tervezés költségei:
  • hiteles térképmásolat 3000 Ft.
  • geotechnikai jelentés (talajmechanika), ennek a költsége kb. 150e+ÁFA
  • tervezői díjak (statikus és építész) egyedi, a tervezési program alapján; egy kb. 100m2 méretű épületre kb. 500eFt+ÁFA, egy garázsra kb. 200eFt+ÁFA
  • különleges esetben gépész és épületvillamossági tervezői díj, egyedi, a tervezés mélységének függvényében
  • szükség esetén szakági tervezés (környezetvédelmi, közlekedési, kertészeti terv) egyedi, a tervezési program és a jogszabályi előírások alapján
  • szükség esetén geodézia (terepfelmérés) kb. 60eFt+ÁFA
  • A geodézia mellőzhető, ha a terepre ültetés tervezésénél elegendő a szemrevételezéses becslés, és az ebből adódó pontatlanságokat a földmunkával pótoljuk.

A bontási engedélyezési tervdokumentáció tartalma:
  • alaprajzi leírás
  • tartószerkezeti és épületszerkezeti leírás, tartószerkezeti szakvélemény
  • bontási technológiai leírás
  • fotódokumentáció
A bontási tervek elkészítési díja egy átlagos családi házra 120eFt+ÁFA, ebből a tartószerkezeti szakvélemény díja 50eFt+ÁFA.

Jogszabályi kötelezettség a kiviteli tervek készítése, erről bővebben a kivitelezés résznél.
A bejelentést a 155/2016. (VI. 13.) Kormányrendelet szabályozza.
Egyszerű bejelentéshez nem szükséges a hatóság előzetes engedélye, közvetlenül (15 nappal) a kivitelezést megelőzően kell az építést bejelenteni, azonban teljeskörű (az épület bonyolultságának megfelelő részletezettségű) kiviteli terveket kell készíttetni.
A HÉSZ rendelkezései közül csak bizonyos alapkövetelényeket kell figyelembe venni (építési hely, %-os megengedett beépíthetőség, épületek/rendeltetési egységek száma, építménymagasság, minimális zöldfelület nagysága, helyi vagy országos értékvédelem, régészeti-, táj- és környezetvédelem, védőtávolságok), és szakhatósági állásfoglalást sem kell kérni, csak egyeztetni.
Ugyanakkor be kell tartani a település -amennyiben rendelkezik ilyennel- településképvédelmi rendeletében foglaltakat. A településképvédelmi rendelet írhat elő formai, anyag- vagy színhasználatbeli megkötéseket
Az épület építészeti (egyébként is kötelező) tervein túl a jogszabály előírja tartószerkezeti, gépészeti és épületvillamossági tervek elkészíttetését is.
A tervezés időtartama ezért ezeknek a szakági terveknek a készítésével megnő.

2019. október 24. óta az egyszerű bejelentési tervdokumentáció tartalma:
  • helyszínrajz
  • alaprajzok minden eltérő szintről
  • metszetek a megértéshez szükséges számban, de legalább kettő
  • homlokzati rajzok, egész telken átmenő terepmetszettel
  • műszaki leírás aláírólappal, mely tartalmazza a telek és az épület beépítési adatait, a betervezett anyagok és színek leírását, tartószerkezeti, épületgépészeti és épületvillamossági leírást
  • tartószerkezeti tervek
A tervezés költségei, egy kb. 160m2+garázs méretű egylakásos, földszintes lakóházra, kb. 1.100eFt+ÁFA (talajmechanikával 1.250eFt+ÁFA) az alábbiak szerint:
  • építészeti tervek kb. 550eFt+ÁFA
  • tartószerkezeti tervek kb. 400eFt+ÁFA, szükség esetén talajmechanika kb. 150eFt+ÁFA
  • gépészeti leírás, energetikai számítás kb. 100eFt+ÁFA, de teljeskörű tervek kb. 600eFt+ÁFA
  • épületvillamossági leírás kb. 50eFt+ÁFA, de teljeskörű tervek kb. 200eFt+ÁFA
  • geodézia kb. 60eFt+ÁFA
Egyszerű bejelentésnél -amennyiben az építtető nem nyilatkozik arról, hogy magánszemély, és saját használatra épít- jogszabályi kötelezettség a kivitelezés során megejtendő tervezői művezetés legalább hat alkalommal, mely hat alkalomért járó munkadíj legfeljebb az aktuális legkisebb havi munkabér (illetve garantált bérminimum) másfélszerese (2020-ban 315.900Ft, azaz alkalmanként max. 52.650Ft)
A tervezői művezetésről a tervezési szerződésben kötelező rendelkezni.

2., hatósági kontroll
A beadott tervdokumentációt a hatóság ellenőrzi, hogy megfelel-e a jogszabályoknak. Egyszerű bejelentésnél nincs előzetes hatósági kontroll, csak a kivitelezés során, illetve a befejezést követő három éven belül vizsgálhatja az építésfelügyelet az építési tevékenység jogszerűségét.

Az engedélyezési eljárásokat a 312/2012. (XI. 8.) Kormányrendelet szabályozza.
A beadott engedélyezési tervdokumentációt a hatóság minden jogszabály szempontjából ELŐZETESEN elbírálja, szükség esetén szakhatóság bevonásával (pl. régészet, környezetvédelem, vízügyi szakhatóság), az eljárás jogszerű időtartama így két hónap is lehet. Ha a hatóság az ügyintézési határidőt túllépi, az illetéket vissza kell fizetnie.
Az eljárás végén engedély határozatot adnak ki, annak jogerőre emelkedése (15 napon belül egyik ügyfél sem fellebez) után kezdhető az építkezés.
Az engedély hatálya 3 év, azon belül megkezdett építés esetén a megkezdéstől számított további 5 év, mely kérelemre egy évvel meghosszabbítható.

A végleges építési engedélytől engedélyhez kötött építési tevékenységgel eltérni -bizonyos kivételektől eltekintve- csak módosított engedéllyel lehet. A kivételeket a 312/2012. rendelet 22. § szabályozza, eszerint nem kell módosítani az engedélyt, ha az eltérés nem változtatja meg az építmény tömegét (befoglaló méreteit, magasságát, alaprajzi kontúrját), helyét (telepítési paramétereit, és a telek beépítési paramétereit), illetve -helyi védelem alatt álló épület esetén- településképet meghatározó homlokzati elemeit.
Amennyiben a kivételes eltérések a teherviselési tulajdonságot érintik, annak megfelelőségét az építési naplóban igazolni kell (FMV bejegyzéssel)!
Zártsorú vagy ikres beépítésű építmény esetén minden esetben módosított építési engedélyt kell kérni, ha a tervezett módosítás a csatlakozó építmény alapozását vagy tartószerkezetét érinti.
A módosítás az engedélyezéssel azonos eljárás.
Eltérés esetén a használatbavételhez megvalósulási tervet kell készíttetni!

Az építési eljárás illetéke az illetéktörvény Mellékletének XV. pontja szerinti, pl. egylakásos lakóépületre 25.000 Ft. Szakhatóság közreműködése esetén lehet annak is díja, pl. környezetvédőknek 14.000 Ft, régészeknek, vízügynek nincs.
A bejelentés a tervdokumentációnak (az építtető vagy meghatalmazottja által) az ÉTDR-be történő feltöltésével történik meg.

Bejelentés alapján a bejelentett épület 10 évig építhető, ha azalatt nem készül el, a már megépült részeket is el kell bontani.
A jogszabályi megfelelést a kivitelezés során ellenőrzi az építésFELÜGYELETI hatóság.

Ha a bejelentett tervektől eltérően szeretnék építeni (eltérésnek számít az alaprajzi méretet, építménymagasságot, rendeltetési egységek számát, telken belüli elhelyezkedést érintő eltérés), akkor az e-naplóba feltöltött, a változásról készített tervdokumentációval módosítani kell a bejelentést, kivéve, ha magánszemély saját részre épít.

A bejelentés díjtalan, azonban e-napló készenlétbe helyezéséért -amennyiben nyitnak e-naplót- az építmény értékétől függő egyszeri díjat kell fizetni (pl. 50mFt alatt 2620Ft, 50-100mFt 3930Ft, stb.).

3., kivitelezés
A tényleges építési tevékenység megkezdhető:
  • végleges (jogerős) építési/bontási engedély birtokában, vagy
  • az egyszerű bejelentés benyújtását követő naptól számított 15 nap elteltét és az e-napló készenlétbe helyezését követően.
A kivitelezés megkezdéséhez elengedhetetlen az építtetőn kívüli más, az ingatlannal rendelkezni jogosult (pl. többi tulajdonostárs) hozzájáruló nyilatkozata!

A kivitelezést a 191/2009 (IX.15.) Kormányrendelet szabályozza.
A kivitelezés résztvevői, fogalmai:
  • építtető - az építési tevékenység megrendelője, az engedély vagy bejelentés jogosultja
  • kivitelező - az a jogi személy (vállalkozó, kft) akinek a tevékenységi körében szerepel az építési tevékenység, és van (alkalmazott/szerződött) felelős műszaki vezetője. Kivitelező lehet generálkivitelező (mindenre vállalkozik, és egyben -esetleg alvállalkozók bevonásával- végzi el a munkákat), vagy egyes részmunkákra (pl. csak ács) szerződve.
  • FMV - felelős műszaki vezető, a kivitelező embere, aki a munkát ténylegesen irányítja, és van erre jogosultsága (papírja, engedélyszáma)
  • műszaki ellenőr - az építtető embere, aki a kivitelezőt ellenőrzi, az elkészült munkarészeket átveszi/jóváhagyja. Ha az építtető több kivitelezővel szerződik és a tevékenység e-napló köteles, illetve műemlék esetén kötelező alkalmazni. Szintén jogosultsághoz (engedélyszám) kötött.
  • építésfelügyelet - a kivitelezési tevékenységet műszaki és jogi szempontból ellenőrző hatóság; ha kimennek ellenőrizni, vizsgálják a műszaki megoldásoktól kezdve a kiviteli tervek meglétén át a jogosultságok érvényességét és a szerződéseket is.
  • kiviteli tervek - minden részletre kiterjedő tervdokumentáció, mely az építési tevékenység tényleges megvalósításához szükséges információt, utasítást tartalmazza; továbbá meghatározza az építmény részévé váló összes anyag, szerkezet, berendezés helyzetét, méretét, minőségét.
  • költségvetés kiírás - (árazatlan) mennyiségi kimutatás műszaki tartalommal, mely alapján a kivitelező(k) egyértelmű árajánlatot tud(nak) adni (a kivitelező is elkészítheti, az árajánlat lényegében egy árazott költségvetés-kiírás).
  • e-napló - elektronikus építési napló, amit az építés/bontás megkezdése előtt meg kell nyitni; az építés akkor kezdődik, amikor a munkaterületet az építtető átadja a naplóban a kivitelezőnek. A kivitelező (vagy az általa megbízott FMV) vezeti, de létrehozni (készenlétbe helyezni) az építtető feladata, amiben a kivitelező vagy a tervező segíthet. A készenlétbe helyezés díja az építmény értékétől függ, min. 2620Ft.
  • tervezői művezető - olyan tervező, akivel az építtető erre szerződést köt; egyszerű bejelentésnél bizonyos esetben kötelező alkalmazni legalább hat alkalomra
A FMV munkadíja a kivitelező dolga (vele szerződik), műszaki ellenőr díja egyedi.

Építési napló vezetéséhez kötött, egyúttal kiviteli tervdokumentációt kell készíttetni minden, engedélyhez kötött építési tevékenységre, vagy olyan egyszerű bejelentés esetén, ahol az építtető nem magánszemély, vagy nem saját használatra épít.
Ezentúl az olyan engedélyhez vagy bejelentéshez nem kötött építési tevékenység esetében, amelynél:
  • a tartószerkezet támaszköze legalább 5,4m
  • monolit vasbeton tartószerkezet készül (az 5,4m-nél kisebb fesztávú előregyártott födém koszorúja kivételével)
  • az épület a terepszint felett legalább két építményszintet tartalmaz
  • pinceszint esetén a pince padlóvonala a tereptől számítva legfeljebb 1,5 méter mélyen van ("magasföldszintes" épület) és a felszíni teher legfeljebb 2,0 kN/m2
  • a tartószerkezet 1,5 méternél hosszabban kinyúló konzolt tartalmaz
  • a falszerkezet vagy pillér megtámasztatlan magassága legalább 3,0 méter (a koszorú nem számít megtámasztásnak)
  • 1,5 méternél magasabb támfal legfeljebb 2,0 kN/m2 felszíni teherrel
  • a hasznos terhelések szempontjából a helyiségek használati osztálya nem „A”
  • az építmény tűzvédelmi jellemzői változnak
  • építmény bontásakor, ha az építmény terepszint feletti és belső térfogata meghaladja az 500 m3-t, valamint homlokzatmagassága az 5,0 métert; vagy a terepszint alatti bontás mélysége meghaladja az 1,5 métert.
A kiviteli tervdokumentáció megléte az építtető felelőssége!


A kiviteli tervdokumentáció

A kiviteli terv tartalmát a MÉK és az MMK szabályzatai határozzák meg.
A kiviteli dokumentáció munkarészeit a felelős tervező a kamarai szabályzatok figyelembevételével határozza meg. Ezzel együtt a dokumentációnak minden esetben része
  • a kivitelező által készített, a kivitelezés megszervezéséhez szükséges részletezettségű munkabiztonsági és egészségvédelmi terv, valamint egyesített közmű (genplan) terv, az építmények és a közművek összefüggéseinek áttekintését szolgáló elrendezési és időbeli fázistervek
  • (tervezési programban megnevezett) üzemeléstechnológiai terv
  • az épületgépészeti kivitelezési dokumentáció
  • az épületvillamossági kivitelezési dokumentáció
A bontási kiviteli tervdokumentáció tartalma a bontási engedélyezési dokumentációval megegyezik; amennyiben nem engedélyköteles, úgy tartószerkezeti szakvéleményt nem kell készíttetni.

A kiviteli tervek egyediek, az engedélyterv alapján lehet rá ajánlatot adni.
Egyszerű bejelentésnél a bejelentési dokumentáció egyben a kiviteli tervdokumentáció, amit az ÉTDR-be kell feltölteni a kivitelezés tervezett megkezdése előtt tizenöt nappal. A dokumentáció tartalma fentebb, a tervezés résznél található.

Az építtető felel:
  • az építéshez szükséges (pénzügyi) fedezet biztosításáért
  • a tervező, a kivitelező, a műszaki ellenőr kiválasztásáért
  • a jogerős engedélyek, vagy bejelentés meglétéért
  • a kiviteli tervekben foglaltak betartatásáért
  • az e-napló és az első e-főnapló készenlétbe helyezéséért, a kivitelezéshez szükséges dokumentumok meglétéért
  • a kivitelezés ellenőrzéséért
  • a használatbavételhez szükséges járulékos feladatok (terep- és kertrendezés, járulékos építmények (pl. közműpótló építmények) megléte, felvonulási épületek elbontása) elvégzéséért
Az építtető és a kivitelező együttesen felelős a kivitelezés során keletkezett hulladék jogszerű elszállításáért.

4., használatbavétel
Az építés befejezésekor a kivitelező átadja a munkaterületet (e-naplóban), a naplót le kell zárni, annak összesítő lapja kell a használatbavételhez.
Új építésű épület használatbavételéhez el kell készíttetni az energetikai tanúsítást, ez a FMV nyilatkozat alapján max. 15000Ft.
Az épület feltüntetéséhez geodétát kell hívni, aki elkészíti a változási vázrajzot, a földhivatal azt záradékolja, majd a geodéta feltölti az OÉNY-be. Ez munkadíjjal-eljárási díjjal összesen kb. 60-80.000Ft.

Építési engedély alapján épített épületre, amennyiben az építési engedélyezéskor szakhatóság közreműködött, és az engedélyhez kikötéssel vagy feltételekkel járult hozzá, használatbavételi engedélyt kell kérni; egyéb esetben pedig használatbavétel tudomásulvételét.

A használatbavételi engedélyezési eljárás illetéke alapesetben az építésével megegyezik (pl. 25.000Ft), a tudomásulvételé 10.000Ft.
Szakhatóság közreműködése esetén itt is van annak díja, pl. környezetvédőknek 6.500 Ft.
Illetékmentes az engedély alapján épített, legfeljebb 300 m2 összes hasznos alapterületű új lakóépület használatbavételi engedélyezési vagy tudomásulvételi eljárása, valamint az engedélyezési eljárásban közreműködő szakhatóság eljárása.
Egyszerű bejelentés alapján épített épület használatbavételéhez az épület meglétére hatósági bizonyítványt kell kérni az építésfelügyeleti hatóságtól.
A kérelemhez mellékelni kell az energetikai tanúsítványt, a statisztikai adatlapot, illetve e-napló nélkül végezhető építés után a kivitelező (e-napló összesítő lapján megtett) nyilatkozatát, továbbá megvalósulási tervet, ha a dokumentációtól a kivitelezés során eltértek.
A hatósági bizonyítvány igazgatási szolgáltatási díját egy egyelőre nem létező kormányrendeletnek kell meghatároznia; 2017. április 27. előtt az építési törvény határozta meg, aszerint:
A bejelentéstől számított évek számaFizetendő díj
0-3díjmentes
3-4200 000 Ft
4-5400 000 Ft
5-6600 000 Ft
6-7800 000 Ft
7-81 000 000 Ft
8-91 200 000 Ft
9-101 400 000 Ft


A bejelentés alapján épült lakóépület rendeltetése a hatósági bizonyítvány kiállításától számított 5 évig nem változtatható meg!
Amennyiben a bejelentés alapján történő építés 10 éven belül nem valósul meg, a már elkészült épület(részek)et el kell bontani!